師走

朝夕寒さが増してきましたが、皆様いかがお過ごしでしょうか？

　さて、12月15日から、賃貸住宅管理適正化法が施工されます。

サブリース（又貸し）に関する法律です。当社でも、ＪＴＩ（移住住みかえ支援機構）というサブリースの商品の斡旋をしております。

10年くらいしておりますので、当初と変わってきている部分があります。利用者にとっては、良くないのですが、制度を維持していく上では、しょうがないのかなという感じもします。賃貸は、契約期間がながくなるため、状況によって変わっていくことは、よくあります。

ＪＴＩは、社団法人なので、利益を出すことを目的としておらず、家賃保証をしている点から、変わらなければ、制度を維持していくのが、難しいと思います。

変更されて、大抵は、不利になると思いますが、賃貸業（家主業）は、事業になるので、業者家主間で、法律上の強者弱者は、ありません。つまり、サブリースの契約時に、サブリース会社との契約関係で、家主が弱者として保護されることはありません。

よって、当初の計画通りいかなくて、変更された場合、業者に対して嘘をついた、騙したと訴えても、勝つことは、難しいようです。

そういったこともあり、サブリース契約は、かなりもめごとも多いので、今回法律ができたみたいです。

一番、大切なのは、明確に内容を決めて、

法的に、事業主が正しく説明することが、必要になったということです。

サブリース関係で、話題のあったものの問題点を整理します。投資物件を一棟ローンで、購入して、家賃収入で、返済していくというビジネスモデル。毎月のローンの返済額＜家賃収入-維持費　であれば、問題は、おこりません。また、ローンの返済額＜家賃収入-維持費＋他の余剰収入　かつ、ローンの返済額＞減価償却であれば、ビジネスモデルとして成立します。

計画段階であれば、数字操作することで、全ての物件を前述の式に当てはめることができます。しかし、実際に運用してみたら、上記の式に当てはまらないことは、多々あります。

そうなると、破綻するので、資産を売却します。ローンの残債がそれを上回った場合は、その分が借金として残ります。ここで、操作した数字が、他の余剰収入の場合、不正融資になりますので、救済は、難しいかも、しれませんので、ご注意ください。

それ以外の数字が異なっていた場合は、事業の失敗になるので、そもそも救済はないと思います。

レオパレス21の天井裏に防火壁がない問題。これは、サブリースの契約とは関係ありません。1棟を1つの家として、考えるか、集合住宅として考えるかという問題で、後者と考えるので、防火壁いりますとなります。因みに、天井を防火材でつくれば、屋根裏の防火壁は、不要です。

一番多いのは、家賃収入が予定通りいかない場合です。5年から10年くらいで、破綻する場合もあるので、その場合は、売りにでたりします。法律では、このあたりの予定収入に関して、明確に説明することになっているので、内容がことなれば、事業主に責任を取ってもらえる可能性もでてきましたが、実際に、事業主も破綻しますし、さらっと、「実際の家賃収入は、予定表と異なり、大きく増減することがあります。よくご注意してください。」

と書いてあった場合は、自分で責任とるしかなくなります。

不動産投資は、大きな金額になりますので、十分にご注意してください。

問題が起これば、法律はできますが、それによって救済されるかどうかは、わかりませんので、しっかり、身をお守りください。

また、計画表で、ご意見をお伺いしたい方は、お気軽にお申し出ください。

内容と、リスクについて、別の角度から、お伝えさせていただきます。

令和2年12月吉日

株式会社三幸住研