借上げ制度（移住住みかえ支援機構提携：JTI制度）

—こういう方への制度です—

親の家を相続で受けた「鈴木さん（仮名）」、そのままに、いつまでもして置けないし、売るのも考えていないし、貸すのも

怖いしでもどうしようと答えがでないまま、ずっと月日が経ってます。

 鈴木さん：やっぱり、知らない人に貸すのは怖い！

　JTI：なら、私たち（一般社団法人移住住みかえ支援機構）が、間に入って、借りましょう。

鈴木さん：でも、息子が住むかもしれないし、孫が、、、一度貸したらかえって来ない。

JTI：大丈夫ー3年の定期借家契約なので、3年周期で、契約を終了することができます。

鈴木さん：立ち退き料とか、いるんじゃないの？

JTI:契約の終了なので、そういったものは、不要です。また、現状回復義務といって、借りたものをもとの状態に戻して返さないといけないので、

契約中に入居者が、破損したものは、経年劣化（誰が使っても古くなって壊れていくもの）を除いて、直してくれます。

鈴木さん：変な人が入って家賃が滞納したら、取り立てできない。

JTI:そうですね。取立て難しいですね。私も

以前１人だけ夜逃げされたことがあります。

しかし、そもそも、社団法人が借主さんなので、家賃の滞納はないと思ってください。また、入居者には、家賃保証保険に加入していただくのが、条件ですので、基本家賃が入らないということは、ございません。

鈴木さん：でもよく、１年の中入居していない時期もあるので、最初は、決めてくれても、その人がすぐ退去して、その後、ずっと空き家になって、家賃がはいらないくて、最初改装費だけかかって、結果損をしたという話を聞いたことがあるので、心配。

JTI:そこも実は、保証があります。この制度では、借上げをしておりますので、その期間中は、通常より、金額が下がりますが、家賃は入ってきます。

鈴木さん：ずっと空き家ででもですか？

JTI:基本、１年毎に見直しがあるので、金額が変更する場合は、ありますが、

入ってきます。

鈴木さん：空き家の時に入ってくる金額は？

JTI:最低家賃といって、制度利用時に取り決めた金額ですので、

空き家になったから、いきなり、半額になるとかそういったことはありません。

鈴木さん：いい話のような気がするけど　大丈夫？

JTI：そうですね。後ほど、マイナス面もご説明いたしますが、そもそも、代表理事である大垣尚司氏（青山学大学教授）の発案で、子育てがおわった方の住宅と、子育てを始める方の住宅事情のミスマッチを解消するために、その適正化をはかるために作った制度です。また、社団法人の性質上、法人の利益を優先しておりませんので、利用者にとっては、騙されている？

そんなうまい話はと思ってしまう内容なのかもしれません。

しかし、２００６年から発足し、高槻市でも空き家対策として、この制度を利用しております。当社でも、利用実績は、2012年から取り入れ、利用されております。8年近くの運用実績がありますので、様々な対応をさせていただいておりますが、特に、問題になった事案はございません。

鈴木さん：先ほどのマイナス面とは？

通常の募集では、家の大きさによりますが、礼金（敷引き）20万円から50万円がございません。礼金とは、入居者に返さなくていいお金ですので、この分が、改装費だったり、仲介手数料だったりにあてることができるのですが、３年定借のこともあり。ございません。

ただ、ここででてきた、仲介手数料の支払いは、不要です。

３年の定借なので、５年とか、８年とか、そういった期間には、基本対応できなくなってます。一応、基本ですが。応用は、個別案件となります。

管理料が１５％かかります。

当社の一般管理料は、８％＋消費税となります。が、それに比べると高いです。その代わり、家賃保証がついております。

自由に、家賃等条件が決めれない。借上げになるので、JTIの方が、家賃等の条件を設定します。ですので、家賃の設定が８から９万円とかになります。最初は、９万円で募集は一応するのですが、入居者が決まらないと、勝手に下がったりします。ただ、最初に決めた枠より、勝手に下がることはございません。

また、ペットの飼育不可とか、１部屋を荷物入れで置いておくとか、そういったことで、法律に触れない条件等は、比較的自由に設定できます。

しかし、差別的な要素があるとだめです。子供がいる方だめとか、国籍が日本じゃない方だめとかは、できません。

反社会勢力については、わかった時点で、解約できることになっております。また、わかっていれば貸しません。

もちろん、こういった条件は、通常の賃貸でも不可です。

一応、借地借家方では、入居者に不利になる特約は無効ということになっています。

建物についての制約があります。耐震基準を満たしていること、劣化診断をして問題がないこと、建築基準法に適合していることなどが条件となっています。

その点で問題があれば、解決することに別途費用がかかります。

鈴木さん：一度検討してみようかしら、でも、家の荷物片づけるのが先ですね。

JTI：もちろん、お荷物は、片づけないと貸すことはできませんが、ご自分たちでされると結構大変です。

よく、自分たちでやるといって、１年経ってから、できないので、あきらめましたという方がいます。

早く貸すことができれば、それだけ、家賃収入も早く入ってきますし、家も傷みません。

なので、私たちは、とりあえず、貴重なものだけ、選んで持ち出してください。とお伝えしております。

いるいらないの選択はできませんが、単純に処分だけなら、費用は掛かりますが、当社でさせていただきます。

もちろん、処分代にかけるより、改装代にかける方が、利回りもよくなるので、そういった観点から、コスト面を抑えて処分させていただきます。

鈴木さん：では、実際にできるかどうか、詳しく知りたいので、どうすればいいですか？

三幸住研：具体的に、お話をさせていただきますので、貸したい物件の資料（建築確認申請、登記簿謄本の写し、建物図面、間取など）をご用意いただきまして、下記、連絡先に、連絡ください。具体的なお話をさせていただきます。（１時間程度）

お問合せ先：株式会社三幸住研

電話　　　　０７２-６８３－１０５０

Eメール　　　info@ssnko-jyuken.co.jp

JTIのホームページは、こちらをクリックください。

https://www.jt-i.jp/