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高槻・茨木の不動産物件情報

2019年12月14日/季節のあいさつ

師走

師走

 

秋無月もあっと言う間におわり、今年も数えるほどになりました。飲む機会も多々あるかと思いますので、くれぐれもご自愛ください。

さて、唐突ですが、宅建士という資格があります。不動産契約においての重要事項を説明できるという資格なのですが、5年毎の更新があり、先日、更新にいってきました。

更新には、1日研修があり、内容は、宅建業法等法令改正、税務改正等、テキスト4冊分、昼休憩50分で、弁当無となかなかハードなものです。

ただ、研修のほとんどが、コンプライアンス・人権擁護・暴力団排除の話でした。

宅建協会の研修も必ず、そのテーマがくるので、よく聞きます。個人的には、法令改正等を重視してほしところです。おもしいのは、税理士さんの話で、基本、税金の説明は、宅建業者が説明するとお客様に迷惑をかけるので、説明しないようにという話でした。しかし、判例では、不動産会社として、不動産にかかわる税金は、知っていて当然だそうです。かなり、矛盾しているような気がします。 そしてまた、税制も毎年改正があるので、使えていたものが使えなくなったり、細かな条件に適合しなくて、使えなかったりする場合もあります。 税金については、税務署で最終確認とってから、意思決定してください。そして、何を聞きに行くかは、不動産の場合は、不動産屋さんに聞いてください。概要は、お伝えいたします。

 人権擁護の件で話題になるのは

入居者とエリアの問題、「人気の学校区」という表現もまずいらしい。差をアピールする表現は、気を付けないといけないです。あと、賃貸では、入居者を外国人だからなど、そういった要素で契約を拒否してはいけないということでした。賃貸において、入居者のリスクは、大きく分けて2点、「家賃の未収」と「原状回復がなされない」です。 この2点を担保してくれれば、大抵は、賃貸契約書に基づいて処理できます。具体的には、賃借人に「無い袖は振れん」「初めから、壊れてた」という言葉を使わない方を選択して、お貸しします。ですので、どこに属するかというより、その個人が大丈夫かどうかという判断になります。

前に、外国籍の方で、収入を証明する書類で、源泉徴収票が怪しかったので、給料明細表3か月分、住民税決定通知書を追加でお願いしました。結果、差別する会社からは、家を借りないと先方から断られましたが、おそらく、偽の源泉だと踏んでます。国籍に拘わらず、家賃支払いが可能である証明は必要です。

また、当時、家賃の保証会社もない時代で、家賃滞納の取り立ては、私がいっていたため、尚更、しっかり審査しておりました。家賃滞納の対応は、専門ではないのですし、正規の仕事というより、家主さんからの相談事ということでしていたので、おそくら、無料でしていたと思います。未だになぜしていたかわかりません。

 家主さんの特徴として、

半年とか1年間家賃の滞納があってから、相談にこられます。ですから、滞納額も高額になっているので、小手先で解決というわけにはいかなかったので、滞納者の方を訪問したり、結構、話し合いをしておりました。

また、相談事で、5.6年前に、アパートで1部屋だけ残っていた方が立退きしてくれないので、どうしたらいいのかと相談にこられてました。とりあえず、入居者に話を聞きにいったら、丁度、人生の変わり目が半年後に来るみたいだったので、それを気に引越ししてもいいかなという話がでてきました。それなら、問題ないので、そのまま家主さんに報告して、半年待ってあげてくださいね。で終わったと思っていたら、何故かその後もめたらしく、私の方に、出ていくと言っていたのに、出ていかないと言っているとお叱りの電話がありました。わからないので、もう一度話を聞きにいきますといって、話を聞きに行ったところ、何やら、弁護士が、立退き請求かなにかを送ったそうで、その内容に腹を立てていたようです。内容をお伺いして、家主さんの非礼をお詫びしながらお話をしていると基本的には、引越しする方向で、時期も明確に決めていらしたので、引越し日が決まったら、私から、家主さんに連絡しますので、連絡くださいね。それまでは、家主さんから、何も連絡させませんので、と話をして、そのまま家主さんに報告して、とにかく心配でも何もしないでください、下手にないかをして、気分を害されたら、引越しなくなりますし、どないしようもなくなりますよと念をおして、結局、その方は、予定どおり引越ししていきました。話をこじらせた弁護士が代金をもらって、私が無報酬という結果におわったのですが、近くに、2回いっただけで、特にないもしてないので、料金の設定する機会がなかった事例です。

また、入居者審査で、法人の社長さんで、今住んでいる住所から、この家に引っ越してくる理由がわからないかったので、その住所の謄本を上げたら差押えがついてました。よく、契約者法人、連帯保証人社長本人という賃貸契約があるのですが、このケースでは、連帯保証人を別に立ててもらいました。しっかり、資力も確認しました。この方は、結局1年くらいして、滞納しがちになり、結局連帯保証人が、再度、毎月支払ってもらうという形になりました。結局、連帯保証人さんから、いろいろ言われましたが、契約者が払ってくれないから、私としてもどうしようもないという話をしていたら、解約してくれました。

 ちなみに、連帯保証人の賃貸借契約の解除権を特約で認めている契約書もありますが、それがないと、連帯保証人に解除権はありません。

また、民法の改正で、連帯保証人は、有限保証になります。かなり、めんどくさい手続きになるので、連帯保証人を取らない賃貸借契約にかわってきます。当然当社でも、連帯保証人を取らない契約に移行しております。連帯保証人の代わりに家賃保証会社との契約が必要になります。つまり、個人信用情報に、滞納等の履歴がある方は、賃貸を契約できないということになります。また、家賃自体を滞納すると個人信用履歴に傷がついて、住宅ローンが組めなくなったりします。以前、滞納者の情報を登録するという話があり、入居者の人権ということで、話がなくなったようですが、実際に、家賃を滞納履歴も残るようになります。

  キャッシュレス時代になれば、

滞納者は、自動販売機でジュースすら買えない時代がやってくるかもしれません。「現金主義=返済をしない人」という評価をされるかもしれません。また、世の中の傾向として、こういった支払実態の評価だけでなく、評価指数が多様化してきています。SNSのフォーロワーの数や、メルカリの出品者の評価など、入試や就職試験で、英検などと並ぶかそれ以上の価値で使われるかもしれません。特に、SNSのフォロワー数は、中小企業商店の採用には、かなりのウエイトを占めると思います。

 お互いが評価し、それを公表することにより、その人の信用度がわかる時代です

保証という点では、来年から改正民法が施行されます。相続が変わるという話は、多く取り上げられますが、連帯保証人の制度も大きく変わっていますので、賃貸借契約の内容もかわっていきます。契約書は、貸主と借主の約束事です。また、お互いが後々もめないように一定の条件を先に決めていますが、ご自分の要望を付加できるものですので、どのようにして貸したいのか、しっかり、繁栄した契約条項のものをお使いください。ただ、借地借家法で、借主に不利な条項は無効というものがありますので、その点は、ご注意ください。

そういえば、昔作った契約書をもってきたお客様が、この内容は、私の要望が全部入っていて、よかったとほめてくれたことが、ありました。

ご要望をお伺いして、特約に付加していっただけなんですが、そして、入社当時、契約書を作っていたら、社長から、特約が多すぎると怒られたことが、ありました。あまり、細かく規定するとすべてのケースを記載する必要があり、該当しない場合、特約が効かなくなるので、返って、意味のないものになると。

だから、アメリカの契約書は、分厚いのかと思いながら、それから、日本式に、「等」を使いながら、簡素にわかりやすい条文を心がけるようになりました。結局約束事ですので、内容が、双方わからなければ、守りようがありませんから。

しかしながら、もちろん契約書の内容は、大事なんですが、弊社がお世話になっている家主さんや入居者を見ていると

「貸してやってる。借りてやってる」でなく、「借りていただいている、貸していただいている」で、考えていらっしゃるので、いろんなケースで、上手くいっています。

相手のことを考えてする行為に、改正は、ないようです。今年もあと少しで終わります。

来年は、当社は、建物建築に力をいれていきますので、お客様の話をしっかりお伺いしながら、よい建物を建てていきます。

全館空調の建物が、高槻市浦堂本町に完成しています。ご興味のある方は、ご見学できますので、お気軽にお申し付けください。寒い日に良さが際立ちます。

 最後になりますが、本年もありがとうございました。来年もよろしくお願い致します。

令和1年12月吉日

株式会社三幸住研